丁祖昱:航母级企业方能引发公寓市场巨变
来源:公寓最前线 | 作者:ywenhuatz | 发布时间: 2017-01-19 | 622 次浏览 | 分享到:
品牌公寓运营的房间已有约60万套,却仅为链家7300万套目标的1%。只有更具规模的“巨无霸”进入,才能使长租公寓市场有更大发展。

尊敬的各位来宾,上午好。

  感谢有这样一个机会一起来讨论下存量市场。1月11号我刚刚做了一个房地产市场大数据的研究发布,在那个发布会上我们提到的都是增量市场的研究数据。可能对于今天的中国房地产来说,增量市场还是在那里,但是我们已经开始讨论存量市场。接下来这几组数据就可以说明存量市场的时代已经来临。

  增量时代:15亿平方米和12万亿

  第一组数据是15亿平方米和12万亿。这是什么概念?这是2016年中国商品房总销售的面积和金额,这是预估的数字。2016年中国房地产销售面积可能会创造历史新高,达到15亿甚至15亿平方米以上,而在历史上的2013年,那一年只有13.06亿平方,这一次一下子突破接近20%。而12万亿指的是销售金额,历史上最高的销售金额出现在2015年是8.7万亿,这一次一下子突破超过30%。这两个数字基本上代表整个中国增量房市场达到一个天花板,特别是面积15亿平方米,面积很难再打破。

  我们再看一下过去10年,总数是多少,去年是15亿平方米,过去10年总数是多少,差不多96亿平方米左右,过去10年所有的商品房销售的总面积在96亿平方米左右。而这个数字代表多少套房呢?96亿平方米代表接近1亿套房,也就是说,在过去10年左右的时间里,整个中国销售了1亿套房,90%左右是住宅,10%左右是商业房。这1亿套房销售完它就是存量的,所以第一组数据15亿平方米和12万亿代表整个增量房市场碰到天花板。

  第二组数据196亿,1亿套代表这么大新增的存量房市场。

  第三组数据2016年中国销售面积最多的十个城市,分别是第一名是成都,接近3000万平方米的销售面积,差不多30万套;第二名武汉,2900多平方,差不多也是30万套;第三名天津,2700多平方,接近30万套。后面分别是长沙、重庆、佛山、青岛、杭州、郑州、南京,它们分别的销售面积,商品房1600万到2500万平方米不等,分别大概在15、6万套到26、7万套不等,都是商品住房。

  去年商品住房销额最高的十个城市,第一名上海,差不多5100亿;第二名北京,4100亿;第三名天津,3500亿。再后面分别是杭州、南京、广州、深圳、成都、佛山。销售面积前十个城市和销售金额的前十个城市中,销售金额的前十个城市,北上广深四个城市都有,而销售面积的十个城市北上广深都没有。

  第四组数据——销售价格。因为北上广深的销售价格更高,使得它不用多少面积就可以取得很高的销售金额。而截至2016年12月底,房价最高的商品住房最高的前三位,深圳第一,差不多在57000元左右;上海第二,差不多在41000元左右;北京第三,差不多在40000左右。那么大家想一想,这三个城市中一个57000,两个在40000左右,会出现什么情况?

  也就是说普通的、刚刚毕业的这些大学生已经很难从增量市场中通过购房来自用了,也就是说大多数的大学生在这些城市或者说在房价相对较高的城市当中,他们会选择租赁作为居住的第一个选择。购房这块我们逐渐发现在这些城市当中,购房群体年龄段在上升,收入段也在上升,而年轻人或普通的受众群体则进入到租房市场。也不是所有的中高收入群体都会选择买房自用,也有相当一部分群体,特别是中高收入群体,包括改善的收入群体今天也选择租房。我就是其中之一,我是中高收入群体,我今天住的房子是租的,另外我自有的三套产权房也租掉了,所以我为中国的房屋租赁市场创造了四套房的价值,三套我租掉,一套我住进来。所以在这样的情况下,我们更要关注房价相对较高的城市未来存量房市场的发展。

  那么房价较低的城市会怎样?就会出现像成都、武汉、长沙、重庆这样一种状况。在这些城市当中,今天的存量房市场,特别是租房市场远没有购房市场活跃。为什么?因为今天成都约90%的购房的房价,商品房房价小于100万。另外还有一个让人惊奇的数字,2015年60%购房总价小于60万,在成都60万就可以买一套房,那是多么的幸福。在北京和上海60万可能只能买一个卫生间,而且不是主卫,只可能是客卫。所以通过这组数据我们更要关注到一线城市,特别是强二线城市的存量房市场。

  20家开发公司占60%以上的份额

  接下来的一组数据,开发企业去年的消化是多少,3700亿,刚刚一财的周总已经讲到了,最前线的三家企业都已经过3千亿,这三家企业的总销售达到了1万亿。而在我刚刚讲到的数据当中,去年全国总销售金额在12万亿,其中住宅大约在10万亿左右(最后数据还没有出来,国家统计局接下去几天数据出来才可以得到准确的数据,今天用10万亿估算)。那么三家公司商房地产市场份额达到了商品住房的10%,剩下9家公司也超过了1万多亿,大概13000亿,他们占到整个中国住宅市场的增量房市场大概12%-13%。这12家公司占整个中国房地产商品住房房地产市场23%-24%,12家公司接近四分之一的市场。

  那么再来看看这些公司未来的目标。前三强:恒大、万科、碧桂园都提出了1万亿的目标。后面还有更多公司想进入1千亿的行列。我们也做了一个初步测算,在2019年,最晚在2020年,前三强1万亿目标可能会实现。后面可能有17家左右的千亿以上的公司,也就是前20强全部都在千亿以上,而千亿公司平均的销售额大概在2千亿。那么我们再加一下,前面三家是3万亿,后面17家也是3万亿,那么就是6万亿。刚刚说了中国商品住房总的一年销售额在10万亿左右,那么这二十家公司占了60%以上的份额。可能到2019年或2020年,整个中国前二十强企业超过60%的市场份额,也许到那个时候,你不想去做存量房市场或者是你还想在继续增量房市场运作,但已经没有你的一席之地了。这又是一组重要的数据。

  存量市场:1万亿与7300万

  那么,我们来看一下当前存量房市场到底有多大,有很多的数据(这些数据不像刚刚的数据都有统计局的出处,很多都是各家研究机构、服务机构自己统计的)。我看到一个数据说目前的租赁市场差不多在1万亿左右,我个人认为应该比这个数字略低一点。第二个数据是前两天链家发布的,目前中国闲置的房子7300万套,这个数字我不知道是怎么测算的,但是我相信链家测算肯定有它的依据。7300万套是一个很大的数字,过去十年总的投入到市场上的楼房套数1亿,这个数字相当大。这可能跟之前部长讲到的在三四线城市需要大量的去库存,有大量的物业推出,结果买了可能也没人住有一定的关联。

  存量市场:2.53亿流动人口

  我们再看另外一个数字,目前全国流动人口的数量大概在2.53亿。经过这么多年的城市化飞速的发展,这些“流动人口”,实际应该称之为非户籍的常住人口,不应该叫“流动人群”。比如说今天在上海,上海有2400多万人口,户籍人口大概在1500万,剩下的8、9百万是没有户籍的,但这些都是上海的常住人口。北京差不多也有上千万的没有户籍,但是在北京长期居住的人群。这些一线城市可能都是数以千万计,强二线城市可能数以百万计。那么这些人群加在一起,随着房子总价不断提升,可能他们前几年刚刚进入这个城市或者说大学毕业的前几年,他们不得不选择租赁作为自住的第一选择,这是一块;第二,过去十多年,在办公楼以及商业的不断发展中也出现了大量的闲置,刚才链家说的7300万套是指住宅的闲置,今天办公楼和商业的闲置可能在二线甚至三四线城市中更加明显,所以也出现了对于商业、办公楼的再利用的巨大需求。所以从2014年、2015年开始,大量的企业进入到“闲置”的商业、办公和住宅领域中,实际上进入到了存量房地产的领域中。

  联合办公:2016年增量3000家

  我先讲一组联合办公的数据。联合办公在2014年整个中国运行的公司少于100家,这个数字应该是优客工厂发布的,到了2015年出现了爆发式的增长,达到了2300家。在中国做任何事情都有大量的竞争者,从100家到2300家只用了一年的时间。2016年增长数量达到了3000家,现在已经超过1万个联合办公的场地。光从今天这一组数据上就可以看出,今天中国通过联合办公去办公楼库存的速度有多快,从100家不到到去年的3000家,总的数量超过了一万个,总的面积应该在2000万平方米以上。然而2000万平方米对应中国整个存量市场中的写字楼来说,比例还是非常低。还是优客工厂的数据,现在的比例5%都不到,大家预测的数据在15%到20%左右,所以这块在总量上来说还有5—10倍的增长。

  长租公寓:“航空母舰”进入发生翻天覆地变化

  我们再看长租公寓这块。在两年前长租公寓是一个概念,只有一些先行者进入到这个领域,做的总的公寓套数也不是很多,参与这些主体的实力也不是特别强。但短短两年时间,我们今天来了很多有品牌的长租公寓的运营企业,有品牌的、做连锁的超过了上百家,操作的模式发生了很大的变化。像自如分布式模式,到各个小区拿到包租的闲置的住宅,放到统一的平台上运营。短短的两年时间,自如已经有25万套了,单从数量上来说,自如是目前中国长租公寓最大的一块。超过5万套的也有好几个企业,这当中很多都是原来是做互联网经济的,今天进入到了互联网和实体结合的一个领域。

  然后我们也注意到,刚刚刘部长也讲到了,像万科、龙湖、旭辉等传统的开发企业,今天也进入到了长租公寓领域。比如万科,今年要做十几万套,这个速度非常快,如果按照万科的速度,可能两年之后它就是中国长租公寓规模最大的第一品牌了。旭辉也提出了30万套的长租公寓的目标和要求。所以一旦房地产企业的“航空母舰”进入到这个领域,这个领域才会发生天翻地覆的变化。因为我们之前统计有品牌的总运营的总套数有六十几万套,相比刚刚链家提出的7300万套只有1%,所以只有通过更具规模的“独角兽”、“巨无霸”进入到这个领域才使这个公寓领域有更大的发展。

  创意产业园:重要风口

  第三个方面是创意产业园等等的运作,这些在过去十年当中参与的企业数量不多,但是运营的面积相对来说比较大。这也是当前的一个重要风口。

  最后,我想用一两句话来收尾。就像我刚刚所讲的,2016年是中国存量房市场一个重要的起步年,而这个起步年之后,应该马上会迎来接下去5-10年的高速发展年,也许它的高速发展速度会比我们的增量房地产过去10年的发展速度还要更快。

  所以对于我们在座所有有志于做存量房地产,有志于进行存量房地产运营、投资、管理、服务的各类企业来说,这才是最大的机会!

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